Un viaje clave por los mejores distritos
¿Te preguntas donde construir en Lima? ¿Cuál es el distrito más adecuado?
En Lima Metropolitana este mercado está en constante evolución, ofreciendo oportunidades para constructoras y compradores, sin embargo, elegir el distrito adecuado para desarrollar un proyecto es clave para garantizar el éxito.
Según un estudio de Insight Hunting SEO, un 55.9% de las personas quiere comprar casas o terrenos para tener una vivienda propia, el 40.2% busca adquirir propiedades como parte de una inversión, un 35.6% busca una planificación a largo plazo, 33.1% busca terrenos para proyectos comerciales, un 29.5% para mejorar la calidad de vida y por último un 18.4% para tener un cambio de vida. En los últimos 5 años, las búsquedas online de de personas interesadas en comprar terrenos y casas en Lima ha crecido un 43% y se estima un incremento del 20% adicional para fines del 2024. Además, el precio del dólar se mantiene estable, la tasa de crédito hipotecario está por llegar al 7%. Entonces, estos factores, sumados a la necesidad de inversión de las personas, aseguran un mejor desempeño del sector inmobiliario.
El concepto de “Las ciudades de 15 minutos”
En la actualidad, cada vez más personas buscan adquirir departamentos que les permitan acceder fácilmente a servicios vitales dentro del rubro de la salud, ocio y alimentación. Priorizando la cercanía para satisfacer sus necesidades diarias. Uno de los modelos urbanos más relevantes en este sentido es el concepto de las “ciudades de 15 minutos”, una idea que ha ganado popularidad en Europa y que promueve que cualquier residente pueda llegar a pie o en bicicleta, en un máximo de 15 minutos, a servicios básicos.
Este enfoque urbano cobró relevancia durante la pandemia, cuando las grandes constructoras tuvieron que repensar estratégicamente donde construir y adaptarse a las necesidades de la demanda. París fue pionera en la implementación de este modelo , con la asesoría de Carlos Moreno, quien acuñó el término Ville Du Quart D’Heure (Ciudad de los 15 minutos). Bajo su guía, la alcaldesa de París reorientó los espacios públicos para usos más diversos y eficientes. Barcelona adoptó una estrategia similar con las “supermanzanas”. En América Latina, este concepto comenzó a influir en el mercado inmobiliario, con Buenos Aires ya presentando proyectos alineados con esta tendencia. En Perú, aunque el desarrollo es aún exploratorio, se han identificado zonas potenciales para su implementación y se ha replanteado la idea sobre donde construir en Lima en base a la rentabilidad. Destacan distritos como Miraflores y Barranco por su densidad de servicios.
Alejandro Fernández, CEO de Real Estate Analytics, y Adrián Chuquipiondo, urbanista y analista GIS, compartieron con Gestión los hallazgos de su estudio sobre la proximidad a servicios en diferentes áreas de Lima. “Quisimos aterrizar este concepto en Lima, la ciudad más importante de Perú, para identificar qué zonas podrían enmarcarse dentro del concepto de ‘ciudad de 15 minutos’, y para esto ubicamos geoespacialmente infraestructura urbana de interés como las de educación, salud, transporte, entretenimiento, parques, etc.”, señaló Fernández.
De acuerdo con su investigación, los distritos de Miraflores y Barranco sobresalen, con más del 65% de su territorio cubierto por servicios, una cifra muy superior al promedio general de proximidad. Fernández destacó que esta ventaja se debe a la presencia de avenidas clave en estos distritos, como la avenida Arequipa, Larco, Comandante Espinar y Pardo, así como los alrededores del Parque Kennedy y la avenida Benavides. En Barranco, la cobertura de servicios está delimitada por vías como Francisco Bolognesi, San Martín y El Sol, junto con los malecones turísticos que ambos distritos comparten, lo que los convierte en zonas de alto atractivo inmobiliario.
Pero ¿de qué depende la buena elección para construir departamentos en Lima metropolitana?
En términos de proyección, Surquillo Centro se posiciona como la zona con mayor potencial, con un retorno bruto proyectado de 7.3%. En cuanto al mercado de alquiler, los distritos que han experimentado un mayor incremento en los precios entre el 2023 y 2024 son San Isidro, Surquillo y Miraflores y por último el distrito con mayor demanda pero que se encuentra fuera de Lima metropolitana es San Juan de Lurigancho.
Para eso se realizó un análisis PESTEL para evaluar cómo los factores externos influyen en la viabilidad y rentabilidad de los proyectos de departamentos. A continuación, te ofrecemos una visión detallada de los 4 distritos más atractivos de Lima en el 2024, para que puedas identificar cuál se ajusta mejor a tu estrategia de negocio.
San Isidro: Exclusividad y Alta Rentabilidad a Largo Plazo
San Isidro es el corazón financiero de Lima, con una demanda constante por departamentos de lujo. Este distrito es conocido por su exclusividad, siendo hogar de embajadas, empresas multinacionales y ejecutivos de alto nivel.
San Isidro tiene estrictas regulaciones urbanísticas que limitan la construcción en ciertas zonas residenciales. Esto asegura la exclusividad al mantener la baja densidad, un ejemplo claro es el Olivar. Construir en San Isidro tiene un costo promedio de S/8,413 por m². Sin embargo, los altos precios de venta y alquiler mensual son de S/5,500 en promedio, precio que lo convierte en un distrito con rentabilidad asegurada a largo plazo. Este distrito es un imán para familias de alto poder adquisitivo, ejecutivos y expatriados. Su cercanía a colegios internacionales y clínicas privadas lo convierte en un entorno ideal para quienes buscan un estilo de vida exclusivo. Por otro lado, la gran cantidad de áreas verdes incrementan la calidad de vida y la revalorización de las propiedades.
San Isidro es una apuesta segura para proyectos de lujo. Con su alta demanda y oferta limitada, las constructoras pueden esperar una rentabilidad sólida a largo plazo, siempre que puedan superar la barrera de entrada representada por los altos costos.
Miraflores: Diversificación y Rentabilidad a Mediano Plazo
Miraflores es un distrito cosmopolita que atrae a una gran cantidad de extranjeros. Es un epicentro cultural y turístico, por lo que ofrece una demanda diversa para proyectos residenciales. Desde alquileres temporales hasta departamentos familiares. A diferencia de San Isidro, Miraflores permite construcciones de mayor altura, en avenidas como Pardo y Benavides, se permite la construcción de edificios de hasta 20 pisos.
El costo de construcción en Miraflores ronda los S/ 8,224
por m², algo más accesible que en San Isidro, pero aún competitivo. Los alquileres tienen un precio promedio de S/5,000 mensuales, garantizan una alta rentabilidad a mediano plazo. Miraflores atrae a un público variado. Desde jóvenes profesionales hasta turistas, este distrito es conocido por su vida social vibrante, parques, y la cercanía al mar, lo que lo convierte en un lugar atractivo para vivir. Las regulaciones son más flexibles que en San Isidro, permitiendo la construcción de más proyectos residenciales, siempre con el compromiso de no sobrecargar la infraestructura existente.
Miraflores es ideal para desarrollos que buscan capturar una demanda diversa. La flexibilidad normativa y la alta demanda lo hacen atractivo, sin embargo los alquileres son mucho más populares en este distrito.
Surquillo: Crecimiento y Oportunidades de Revalorización
Surquillo, aledaña a Miraflores y San Isidro, ha emergido como una excelente opción para proyectos con un alto potencial de revalorización. Si tu objetivo es maximizar la rentabilidad a mediano plazo, este distrito es una apuesta segura. Las políticas de zonificación en Surquillo han favorecido el desarrollo residencial, convirtiendo antiguas áreas industriales en zonas urbanas de mediana y alta densidad. Con costos de construcción en promedio de S/ 6,741 por m², Surquillo ofrece una excelente relación costo-beneficio. Además, la popularidad y preferencia de los alquileres continúan incrementando, con precios en promedio S/3,000 mensuales. Familias jóvenes y profesionales emergentes buscan vivir cerca de distritos como Miraflores, pero con costos más accesibles. Esto ha impulsado una demanda creciente por proyectos residenciales en la zona. Aunque Surquillo tiene menos áreas verdes que sus vecinos, las autoridades locales están promoviendo la creación de espacios públicos, lo que mejora la calidad de vida. Las regulaciones permiten un mayor desarrollo residencial, facilitando proyectos multifamiliares que maximicen el uso del suelo y aumenten la rentabilidad.
Surquillo es ideal para proyectos con un alto potencial de revalorización. Las constructoras que inviertan aquí podrán beneficiarse de costos iniciales moderados y una demanda en constante crecimiento.
San Juan de Lurigancho: Vivienda Social y Volumen de Ventas
San Juan de Lurigancho, el distrito más grande de Lima, es perfecto para proyectos de viviendas sociales y desarrollos de gran escala. Su enorme población garantiza una demanda constante de viviendas asequibles. Las políticas locales incentivan el desarrollo de proyectos de vivienda social, brindando facilidades para constructoras interesadas en este mercado. El costo de construcción es significativamente menor, con un promedio de S/4,439 por m², lo que permite desarrollar proyectos a gran escala con retornos rápidos. San Juan de Lurigancho tiene una demanda masiva de viviendas accesibles, especialmente entre familias jóvenes y trabajadores de clase media-baja, siendo el costo de los alquileres de S/2,500 en promedio. Esto asegura un mercado estable para las constructoras. Las normativas locales favorecen los desarrollos de vivienda social, simplificando el acceso a permisos y reduciendo las barreras burocráticas.
Comparativo costo, beneficio rentabilidad
Cada distrito en Lima ofrece oportunidades únicas para desarrollos inmobiliarios, pero la clave está en alinear el perfil del proyecto con los objetivos de tu constructora. Si tu meta es construir en un área de exclusividad y obtener retornos sostenidos a largo plazo, San Isidro es la elección obvia. Por otro lado, si prefieres una mezcla de alta demanda enfocada en alquileres y flexibilidad en tus proyectos, Miraflores ofrece un equilibrio perfecto. Para quienes buscan aprovechar una revalorización acelerada, Surquillo es un excelente candidato. Y si tu estrategia es maximizar volúmenes de ventas con un rápido retorno, San Juan de Lurigancho es tu mejor opción.
Sea cual sea tu enfoque, una decisión informada y estratégica marcará la diferencia en la rentabilidad de tu proyecto. Asegúrate de contar con los mejores materiales y optimiza tus costos con Equip, tu aliado en la construcción.
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